إذا كان هناك شيء واحد يحبه المستثمرون الأمريكيون ، فهو سوق متضخم بشكل مفرط. وهذا هو سبب استمرارهم في شراء المنازل واستمرار دخول منازل جديدة إلى السوق. وفقًا لأحدث البيانات ، ارتفعت بدايات الإسكان بنسبة سنوية بلغت 3.4٪ في سبتمبر ، مطابقة لأعلى مستوى في 17 عامًا. واو ها! اذهب حبيبي اذهب.
أتساءل عما إذا كان الأشخاص الذين يشترون هذه المنازل ، مقابل أسعار متزايدة باستمرار ، هم نفس الأشخاص الذين لم يتمكنوا من الحصول على ما يكفي من أسهم Amazon.com بسعر 100 دولار أو أسهم Lucent مقابل 75 دولارًا؟ بعد أن أحرقوا في البورصة ، أعتقد أنهم قرروا إعادة استثمار ما تبقى في منازلهم. هل نحن في فقاعة إسكان؟ لا أعلم ، لكني أظن أننا موجودون ، على الأقل في بعض مناطق البلاد.
لا تسيء فهمي الآن. أنا أملك منزلاً ، وأعتقد أن ملكية المنزل هي إحدى الحريات العظيمة التي نتمتع بها في هذا البلد. أشعر بالقلق من الأشخاص الذين يسحبون كل الأسهم من منازلهم بقروض عقارية جديدة. أظن أن معظم هؤلاء الناس ينفقون الأسهم ، لا يستثمرونها. ما تبقى لديهم هو رهن عقاري أكبر ، ومجموعة من البضائع الصينية التي لا قيمة لها.
إن بيئة أسعار الفائدة المنخفضة الحالية هي فرصة تحدث مرة واحدة في العمر لتأمين رهن عقاري رخيص لمدة 30 عامًا على منزلك. إذا قمت بإعادة تمويل رصيد الرهن العقاري الحالي الخاص بك ، فقد ربحت. إذا قمت بإعادة التمويل ، واستفادت من حقوق الملكية الخاصة بك ، فمن المحتمل أنك تؤذي نفسك. قد تقول أنه من خلال إعادة تمويل حقوق الملكية في منزلك ، فإنك تستفيد فقط من ارتفاع قيمة منزلك. حسنًا ، ليس بالضبط.
ما تفعله حقًا هو ضمان جزء من المنزل الذي تملكه للحصول على قرض نقدي ، بهدف سداد القرض في وقت لاحق. لقد نقلت حقًا ملكية الأسهم في منزلك إلى المقرض الخاص بك ، وليس صرفها. إذا كنت ترغب في صرف حقوق الملكية الخاصة بك ، فعليك بيع منزلك بشكل سهل وبسيط.
بالنسبة لأولئك الذين يشترون منازل جديدة ، فإن بيئة الفائدة المنخفضة هي سيف ذو حدين. من ناحية أخرى ، يمكنك الحصول على معدل هائل على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، والتي تراها مرة واحدة في العمر. من ناحية أخرى ، نظرًا لأننا نعيش في عالم يكون فيه الدفع الشهري هو كل ما يهم ، فإن انخفاض معدل الفائدة يعني ارتفاع أسعار المنازل. تظل الدفعة الشهرية كما هي ، ولكن لديك الآن رصيد رهن عقاري أعلى بكثير ، والذي قد يتحول إلى قضم في المستقبل.
إن مخاطر إعادة تمويل رأس المال من منزلك واضحة للعيان ، ولكن لماذا لا تشتري منزلًا في البيئة الحالية؟
أنا لا أقول أنه لا يجب عليك ذلك. ما أقوله هو أنه عليك توخي الحذر. يدرك معظم المتخصصين في مجال العقارات أن الدفع الشهري مهم ، وليس سعر المنزل ، عند بيع المنزل. لذلك ، كلما انخفضت أسعار الفائدة ، زادت الأموال التي يمكن تحصيلها على المنزل. إذا كنت من مشتري المنزل ، ولديك مبلغ محدد من المال لدفعه مقدمًا ، فإن سعر المنزل سيحدد مقدار رأس المال الذي تبدأ به. وهي تحدد ما إذا كنت ستحصل على قرض عقاري تقليدي ، بمقدم 20٪ ، أو بأي شكل آخر بدفع مقدم أقل. ستحدد نسبة رأس المال هذه ما إذا كنت ستدفع مقابل الخداع الكبير المعروف باسم تأمين الرهن العقاري (PMI). صدقني ، إنه مجرد دفع شهري آخر ينخفض في حفرة عملاقة. ليس هناك قيمة في PMI ، وأنت لا تريد أن تدفعها.
من أجل الجدل ، دعنا نفترض أنك لن تدفع أي PMI. الآن ، دعونا نقارن بين جارتين ، مع منازل متطابقة ، والتي لديها نفس الأقساط الشهرية على ثلاثين سنة من الرهون العقارية. الجار الأول لديه رهن عقاري بقيمة 100،000 دولار بفائدة 10٪ ، والثاني لديه رهن عقاري 146،000 دولار بنسبة 6٪. قد تعتقد أن هذا أمر متطرف ، لكن يمكنني أن أخبرك أن هذا ما حدث في جواري على مدار السنوات الخمس إلى السبع الماضية. نوع المنزل الذي أعيش فيه والذي تم بيعه بالتجزئة بأقل من 100000 دولار في عام 1999 ، ويبلغ سعره الآن 130 ألف دولار.
العودة إلى مثالنا. يدفع كل من جيراننا حوالي 875 دولارًا شهريًا على الرهن العقاري. لنفترض الآن أن كلاهما قرر دفع مبلغ إضافي على الرهون العقارية ، ورفع مدفوعاتهما إلى 1100 دولار شهريًا. يقوم كلا الجيران بتخفيض أرصدتهما الرئيسية بمقدار 225 دولارًا إضافيًا شهريًا ، وهنا يتمتع الجار الأول بميزة. ينخفض الرصيد على الرهن العقاري البالغ 100000 دولار بشكل أسرع بكثير من الرهن العقاري البالغ 146000 دولار ، بحيث أنه في حين أن الجار الأول يدفع فائدة أكثر كل شهر من الجار الثاني ، في وقت ما في السنة السابعة ، فإن الجار الأول يدفع أقل في الفائدة الإجمالية. سيدفع الجار منزله في غضون 14 عامًا بقليل ، بينما سيستغرق الجار الثاني حوالي 18 عامًا للسداد.
في هذا المثال ، لا نأخذ في الحسبان حتى إمكانية قيام أحد الجيران بإعادة تمويل الرصيد على رهنه العقاري عندما تنخفض أسعار الفائدة. هذا من شأنه أن يقلل من أجره المطلوب ، ويسمح له بدفع منزله حتى