س: مرحبًا لو ، لدي عقار بموجب عقد أريد إعادة بيعه / قلبه كما هو لمصلح / مُجدد ، ولكن قد أضطر إلى شرائه بسرعة وببساطة تسجيل سند مطالبة الإنهاء ، دون الاستعانة بمحامي إغلاق أو الانتظار لامتحان العنوان. أحتاج نصيحتك.
اتصل بي البائع للتو وترك رسالة على بريدي الصوتي تفيد بأنها لا تريد البيع لي لأنها تلقت عرضًا أفضل. الآن لديّها بموجب عقد ، مع اتفاقية شراء ومبيعات موقعة منها ، وقد جعلتها توقع على سند مطالبة الإنهاء أيضًا. لقد فعلت ذلك لأنها كانت تتشاجر مع أختها على ملكية هذا العقار ، الذي أعطته لها والدتها التي وافتها المنية قبل عامين. الفعل باسمها فقط ، وليس اسم أختها أو أمها أو أي شخص آخر. لقد رأيت الفعل وقمت بعمل نسخة منه.
لذلك ، اعتقدت أنني يجب أن أحصل على صك Quitclaim ، فقط في حالة احتجت إلى تسجيل الفعل بسبب مشاكل الأسرة ، ووافقت أيضًا. قالت إنها فقط تريد التخلص من هذه الممتلكات. لقد قدمت أيضًا إلى المحكمة إفادة خطية للممتلكات توضح أنني أملكها بموجب عقد ، كما أوصتم جميعًا. أنا بصدد الحصول على التحقق من الملكية من قبل شركة العنوان.
الآن ماذا تنصحني أن أفعل؟ هل يجب أن أعود إلى بيت المحكمة وأسجل صك Quitclaim أم أنتظر حتى يتم البحث عن الملكية وتسجيل الفعل ، أو أمشي بعيدًا ، أم ماذا؟ إذا اخترت الانتظار وجدولة محامٍ ليقوم بالإغلاق ، فهل يستثنون البحث عن العنوان الذي أجرته شركة العنوان؟
شكرا لك ، ج.
ج: مرحبًا ج. ، ما تصفه محفوفًا بالمخاطر بعض الشيء ، ومع ذلك يتم إجراؤه كثيرًا. إنها لفكرة جيدة جدًا إجراء اختبار العنوان أولاً ، قبل إجراء "إغلاق طاولة المطبخ" والحصول على صك Quitclaim (QCD) من البائع ، إذا كنت لا تستخدم / توظف محاميًا مغلقًا لإجراء إغلاق رسمي ... .
في العادة لا نوصي بأن تقوم بإغلاقك بنفسك ، ولكن بما أنك تسرع في الشراء حتى تتمكن من "الحفاظ" على صفقتك قبل أن ينتقل المشتري الآخر ويشتريها ، و / أو قبل أن تقوم الأخت بأي شيء متهور…. فقط تأكد من أن المعاملة كانت مقدمًا ، وأنك تنوي حقًا المضي قدمًا كما وافقت. أعتقد أنني سأمضي قدمًا وأودع / أسجل QCD. لا أرى أن لديك ما تخسره ، والكثير لتكسبه.
أود أن أعلم البائع أنه لا يمكنه البيع لشخص آخر لأنه لديه بالفعل اتفاقية ملزمة لبيعه لك ، وأنت تمتلك المنزل بالفعل "تقنيًا" (منذ أن سجلت QCD) ، وأن خطتك هي المراجعة الصفقة كما كنت قد اتفقت معها بالفعل ، وإذا قررت عدم القيام بالإغلاق المنتظم كما هو موضح في اتفاقية الشراء والبيع الخاصة بك ، فستفرج عن المنزل (على سبيل المثال ، يجب عليك التوقيع وتسجيل QCD آخر ، وإلغاء QCD السابقة منك) لها أن تبيع لمن تحب.
كان من الرائع أنك سجلت بالفعل "Affadavit of Contract" ، وتضع نفسك في سلسلة الملكية ، مما يدل على أن لديك عقدًا لشراء المنزل. الآن إذا "انفجر" كل هذا ولم تكن قادرًا على ذلك ، أو اخترت عدم تسجيل QCD لسبب ما ، فإن Affadavit الذي سجلته سيحميك ، ويتيح لك الاستمرار في شراء المنزل في المستقبل (إذا كان يحاول البائع البيع لشخص آخر أو يحاول إعادة تمويل المنزل).
من خلال تقديم ملف QCD ، تصبح المالك الرسمي للعقار. لا أحد يستطيع أن يأخذ منك الصفقة. نظرًا لأنك تشتريها "خاضعة" لأي قروض ، فستحتاج إلى البدء في سداد مدفوعات أي قروض (اتصل بالمقرضين للحصول على "كشف حساب" للتأكد من عدم وجود مدفوعات أو غرامات مفاجئة. إعادة "الميراث"). أفترض أنك أعطيتها أي أموال / رأس مال منخفض / نقود في هذه المرحلة ، لذلك ليس لديك أي أموال مستثمرة ، أو معرضة للخطر مع البائع. الآن لديك الوقت لتقييم جميع البيانات المالية واتخاذ قرار مستنير. إذا كنت لا تريد ذلك في النهاية ، فيمكنك دائمًا إنهاء المطالبة بالملكية والعودة إلى المالك الحالي ، كما أخبرتها سابقًا.
** ملاحظة لجميع زملائي المستثمرين: لا تريد حتى أن تلعب لعبة "إغلاق طاولة المطبخ" هذه ، إلا إذا كان لديك مؤشر قوي على أن هذه صفقة جيدة وأنت متأكد بنسبة 90٪ من أنك ستذهب على طول الطريق مع هذه الصفقة. الحصول على الملكية من خلال تسجيل سريع لـ QCD ، ثم إعادة الملكية إلى البائع الأصلي مع QCD آخر لاحقًا عندما يكون لديك "فرصة" للقيام بالعناية الواجبة - ليست لعبة رائعة للعب. نحن نسير من خلاله فقط في هذا المثال ، لأن المستثمر يحاول الاندفاع لحماية صفقته الجيدة من "البيع مرة أخرى" بطريقة احتيالية ، من قبل البائع إلى مشتر آخر.
لكنك أيضًا لا تريد أن تمتلك فجأة عقارًا لديك فيه بعض الامتيازات التي قد تكون غير معروفة ، والتي تم التغاضي عنها والتي قد تكون مرتبطة بالمنزل ، والتي يتعين عليك سدادها قبل إعادة بيع المنزل أو إعادة تمويله ، وليس لديك القدرة لتأمين نفسك عن طريق العنوان